マイホームを新築する際、親から資金援助を受ける方は少なくありませんが、親からまとまった金額を贈与された場合は贈与税がかかります。
親からどの程度の資金援助を受けた場合に贈与税がかかるのでしょうか。また贈与税を節税する方法はあるのでしょうか。
今回は、マイホームの新築の際に親から資金援助を受ける場合の注意点について解説します。2023年12月までとなっている住宅取得資金贈与の特例の期限やその他の節税方法についても説明しますので、ぜひ参考にしてください。
住宅取得等資金贈与の特例は2023年がラストチャンス
親から財産を贈与された時には、贈与税という税金がかかります。
しかし、2023年12月31日までであれば、マイホームの新築や取得などに充てるための資金の贈与である場合、一定の要件を満たすことで所定の金額まで非課税となる、住宅取得等資金贈与の特例という制度を利用することができます。
住宅取得等資金贈与の特例の概要や期限などについて説明します。
（1）住宅取得等資金贈与の特例の概要
住宅取得等資金贈与の特例は、2022年1月1日から2023年12月31までに両親や祖父母などからマイホームの新築や購入費用、増改築費用などに充てるためとして贈与を受けた場合、一定の金額まで非課税となる制度です。
非課税限度額は、以下のとおりです。
省エネ等住宅※ 1,000万円まで
それ以外の住宅 500万円まで
※省エネ等住宅とは、以下の3つのうちいずれかに該当する住宅のことをいいます。
1．断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上である
2．耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物である
3．高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上である
受贈者（贈与を受けるもの）の要件は以下のとおりです。
・満18歳以上の直系の子や孫であること
・贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること
・贈与を受けた年度の合計所得が2,000万円以下であること
対象となる住宅の主な要件は以下のとおりです。
・登記簿上の床面積が40㎡以上、240㎡以下で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住用であること
・中古住宅の場合は、新耐震基準に適合していること（昭和57年1月1日以降に建築されているか、それ以前の建築の場合は新耐震基準に適合していることが証明されていること）
（2）メリットは大きいが期限に注意が必要
住宅取得等資金贈与の特例は、最大1,000万円までが非課税となるため、相続税対策としても有効です。
ただし、今後延長される可能性はゼロではないものの、2023年6 月時点では2023年12月31までが期限となっています。これから住宅取得を予定していて、親からの資金援助を受ける場合は、早めに決断することをおすすめします。
2023年12月31日までに贈与を受けた場合でも、全ての支払いを2024年3月15日までに行う必要があります。建売物件や分譲マンションの場合は翌年2024年3月15日まで、新築の場合は2024年12月31日までに入居することが条件となっているという点にも注意が必要です。
その他の贈与税の節税方法
住宅取得等資金贈与の特例以外で、親から資金援助を受ける際に贈与税を節税する方法はあるのでしょうか。
住宅取得等資金贈与の特例と併用できる節税方法や通常、親から贈与を受ける際にかかる税金について説明します。
（1）暦年贈与
暦年贈与は、受贈者ひとりにつき年間110万円までの贈与が非課税となる制度です。
2023年の税制改正によって、年間110万円までであれば確定申告も不要となりました。ただし、同改正により生前贈与の持ち戻し期間が今までの3年から7年と延長されました。持ち戻しとは、生前贈与であっても死亡前7年以内に贈与された分については、相続税課税価格に加算されるというものです。そのため、暦年贈与を利用する際は、タイミングには注意が必要です。
暦年贈与は、住宅取得等資金贈与の特例との併用が可能です。併用することで、最大1,000万円＋110万円まで非課税での贈与が可能となります。
（2）相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、60歳以上の贈与者が18歳以上（令和4年3月31日以前は20歳以上）の子や孫に対して贈与を行った場合、受贈者一人につき最大2,500万円まで特別控除となる制度です。2,500万円を超過した分についての税率は一律20％となります。
相続時精算課税制度は、その名が示すとおり、贈与者が亡くなって相続が発生した際に贈与財産を相続財産に持ち戻した総額に対し課税されることになります。そのため、現金財産の場合は、生前贈与をしなかった場合と相続税は変わりません。
ただ、財産転移を早めることができることや、不動産や有価証券など、将来的に値上がりする可能性のある財産を贈与しておけば、結果的に相続税を低く抑えられるというメリットもあります。
相続時精算課税制度は、住宅取得等資金贈与の特例とは併用可能ですが、暦年贈与と併用することはできません。しかも、一度相続時精算課税制度を利用した場合、2度と暦年贈与に戻すことはできないため、利用の際には注意が必要です。
（3）親（祖父母）から贈与を受ける際の税率
上記の相続時精算課税制度を利用せずに、住宅取得等資金贈与の特例の限度額を超過した分については、暦年贈与の基礎控除（110万円）が適用された上で、特例贈与財産の税率で課税されることになります。
特例贈与財産の税率は、直系の尊属（両親・祖父母）からの贈与について適用されるもので、一般税率より低い税率となっています。受贈者の要件としては、贈与者の直系の卑属（子・孫）であり、かつ贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上（※令和3年3月31日以前の贈与については20歳以上）である必要があります。
贈与を受けた際は手続きが必要
贈与を受けた際は、手続きが必要となります。
贈与を受けた場合どの様な手続きが必要なのか、また手続きをしなかった場合にどのようなリスクがあるのかについて説明します。
（1）贈与を受けた際の手続きについて
贈与を受けた金額の総額が110万円以内であれば、確定申告は不要ですが、それ以上の贈与については確定申告等の手続きが必要です。
贈与税申告書の作成は、国税局の公式サイトで行うことができます。
贈与税の申告と納税は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに行わなければなりません。
その他、住宅取得等資金贈与の特例や相続時精算課税制度を利用する場合の手続きや必要書類にはついては以下のとおりです。
① 住宅取得等資金贈与の特例を利用する場合
住宅取得等資金贈与の特例を利用する場合、贈与税申告書の他に、住宅取得等資金贈与の特例を受けるための書類を添付する必要があります。
住宅取得等資金贈与の特例を受ける際に必要な書類は以下のとおりです。
・受贈者の戸籍謄本等（贈与者との続柄を証明するもの）
・贈与を受けた年度の源泉徴収書類等（合計所得金額が制限額以下であることを証明するため）
・家屋やその敷地の登記事項証明書
・売買契約書と建築請負契約書の写し
・2024年3月15日までに入居できない場合、入居できない事情を記載する書類、または遅延なく入居することを誓約する書類
・省エネ等住宅に該当する場合、住宅性能証明書、建設住宅性能評価書等、住宅性能を証明するための書類
② 相続時精算課税制度を利用する場合
相続時精算課税制度を利用する場合は、以下の書類が必要となります。
・相続時精算課税選択届出書
・受贈者の戸籍謄本、または戸籍抄本
・受贈者が18歳に達した時以後の住所がわかるもの
・贈与者の住民票、または戸籍の附票
（2）手続きをしなかった場合のリスク
親から贈与を受ける際、「現金で受け取れば申告しなくてもバレないのではないか」と考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、マイホームを購入・新築するための資金である場合、基礎控除額（110万円）以上の贈与を受けたことが税務署に知られない可能性は低いです。土地や建物を新規に取得した際には法務局で登記手続きを行いますが、その登記情報は法務局から税務署へ渡るからです。
マイホームを購入した後で、税務署から「新築、買入れまたは賃借された家屋等についてのお尋ね」と記載された文書が届くことがあります。この文書はマイホームの購入等に贈与が関わっていないか調査することを目的としています。
この文書には資金の調達方法に関する質問が記載されていて、贈与の有無について回答しなければなりません。回答しなくても特に罰則はありませんが、不審に思われて税務調査が行われる可能性があるため注意が必要です。
贈与を受けながら申告を行わなかった場合、無申告課税が課されることになります。無申告課税は原則として、納付すべき税額に対して50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の割合を乗じて計算した金額となります。
文書が届いた後でも、自主的に修正申告を行えば無申告課税を課されることはありませんので、手続きを忘れていた場合は必ずこのタイミングで行うようにしましょう。
親から資金援助を受ける際の注意点
マイホームを購入する時に親から資金援助を受ける際、どのような事に注意をすればよいのでしょうか。
（1）住宅取得等資金贈与の特例を利用する場合
住宅取得等資金贈与の特例を利用する際は、贈与税の申告の手続きを期日（翌年3月15日）までに行う必要があるという点に注意しましょう。
期日を過ぎてしまった場合でも、自主的に申告を行えば無申告課税はされませんが、住宅取得金等資金贈与の特例を利用することはできません。つまり、1,000万、500万の非課税枠はなくなり、通常の贈与税を支払わなければなりません。
その他の住宅取得等資金贈与の特例を利用する場合の注意点として、相続の際に小規模宅地等の特例が利用できなくなるということがあります。
小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たした場合、土地の相続税が最大80%減額できるというものです。将来、親が居住している家を相続する予定がある方は注意が必要です。
（2）遺産分割協議でもめる可能性
生前贈与には、相続税の持ち戻しというルールがありますが、住宅取得等資金贈与の特例は、相続税における持ち戻しの対象ではありません。そのため、相続が発生する7年以内に行われたとしても、相続税が発生することはありません。
ただし、他に兄弟姉妹などがおり、その中であなただけがマイホーム資金として生前贈与を受けていた場合、遺産分割協議の際に他の相続人ともめる可能性があります。他の相続人から「特別受益」の請求をされた場合、遺留分の支払いが必要になることもあるため注意しましょう。
（3）迷った場合は専門家に相談する
生前贈与はマイホーム取得の負担を軽減してくれるだけでなく、相続時の節税につながるなどメリットもあります。ただし、手続きが複雑で、デメリットもあります。
親からマイホームのために資金援助を受けるべきか迷う場合や疑問に思う点がある場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
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