住宅ローンを利用しても一時的に大きな出費が生じる注文住宅では、購入者の負担を減らすさまざまな仕組みが用意されています。
土地と建物を合わせた金額の6割以上を自己資金で賄うのは簡単ではありませんが、資金調達の手段もあります。
1.注文住宅ローンの2本立てとは？
注文住宅ローンの2本立てとは、土地購入費用と建物購入費用のそれぞれで住宅ローンを契約する方法です。
本来は土地の購入は対象外の住宅ローンですが、建物を建てることを前提とした土地購入に限っては住宅ローン融資が可能な場合があります。
しかも土地先行融資として土地購入費用分を先に融資してもらえるため、自己資金で賄う必要がありません。
土地の引き渡し時点で1回目の融資が実行され、建物の引き渡し時点で2回目の融資が実行される流れで、審査は一括でおこなわれます。
土地の売買契約に合わせて住宅ローンの正式審査がされるため、この時点で土地だけでなく建物に関する資料も必要です。
返済に関しては、土地分は建物完成までの間は利息分のみで、建物分の返済スタートに合わせて本格的な返済がはじまります。
自己負担額を最小限に抑えたい場合は、注文住宅ローンの2本立てで土地購入費用と建物購入費用を賄いつつ、着工や竣工時に支払う中間金をつなぎ融資で賄うのがおすすめです。
2.銀行のつなぎ融資とは？
つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでに必要な支払いに充てられるローンで、次のような特徴があります。
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借入れ期間はおおむね1年以内
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金利は2.5～4.5％程度と高い(日割り)
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事務手数料や印紙代などの諸費用がかかる
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住宅ローン融資が実行されたら完済する(竣工までは利息のみ払うのが大半)
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中間金以外に土地購入費用、住み替えの費用や旧宅のローン返済などに使える
一般的には住宅ローンを契約する金融機関で同時に申し込みますが、つなぎ融資の取り扱いがない場合もあるため注意が必要です。
つなぎ融資の取り扱いがない場合は他行を検討する必要がありますが、ネット銀行でも扱っているため探すのは難しくありません。
ただ、別途審査を受けることになるため、手間や費用がかかります。
あらかじめ利用したいローンをすべて扱っている銀行を調べておき、同じ銀行で済ませるのがおすすめです。
3.一本化して住宅ローンを組むことも
金融機関によっては着工前に融資を受けられる商品を扱っており、中間金の支払いなどに充てられる分割融資をおこなっています。
つなぎ融資と違い住宅ローンと同じ金利で利用でき、手数料など余計な費用を抑えられるのがメリットです。
仕組みによっては、住宅ローンの返済と引っ越しまでの賃貸家賃の支払いが重複するなどして負担が大きくなる場合があるので注意しましょう。
ほかにも代理受領や金融機関と住宅会社の提携ローンなど、さまざまな選択肢があります。
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