新築の戸建ての購入を検討している方の中には、注文住宅と分譲住宅のどちらを選ぶべきか迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、注文住宅と分譲住宅の違い、それぞれのメリットとデメリットなどについて解説します。迷った場合の判断基準についても説明しますので、ぜひ参考にしてください。
注文住宅と分譲住宅の違い
そもそも注文住宅と分譲住宅の違いがよくわからないという方もいらっしゃるかと思いますので、まずは注文住宅と分譲住宅の概要、両者の違いなどについて説明します。
注文住宅・分譲住宅の概要
注文住宅は、自分が所持しているまたは購入した土地に、自分で建築会社に依頼して建てる戸建てのことをいいます。一方、分譲住宅は、分譲地と呼ばれる不動産会社が購入した大きな土地を区画整理して作った宅地に建てられた戸建てのことをいいます。
注文住宅と分譲住宅の大きな違いは、土地を用意した上で建物の建築を行う注文住宅に対し、分譲住宅は基本的に土地と既に完成している建物がセットで販売されるということです。
注文住宅の特徴
注文住宅の特徴は、家を建てる土地も建築会社も設計も全て自由に決めることが可能だということです。
建築基準法や用途地域の建設制限などの規制さえクリアしていれば、外観や間取り、内装など、自由自在に決められるため、細部までこだわりぬいたオンリーワンのマイホームを手に入れることが可能です。
分譲住宅の特徴
分譲住宅の特徴は、周囲に似た家が複数存在することです。
分譲地の規模は数戸から数十戸までさまざまですが、いずれにしても分譲地内には間取りや規格など同じような家が複数建設されることになります。そのため、同じ分譲地の住宅は、ほとんどの場合、同時期に数戸まとめて売り出されます。
同じ分譲地内でも立地によって日当たりや景観は変わりますし、広さや間取り、価格についても全く同じというわけではなく、比較して選ぶこともできます。ただし、購入希望者が複数存在する場合は抽選となるため、購入できない可能性もあります。
分譲住宅＝建売住宅？
「分譲住宅＝建売住宅」と思われている方もいらっしゃるかもしれません。たしかに、既に建築済みの住宅を販売しているという点では、「分譲住宅＝建売住宅」という認識で間違いではないでしょう。
ただし、建売住宅の全てが分譲住宅というわけではありません。建売住宅の中には分譲地ではない土地に建てられた住宅もあるからです。
分譲地以外の建売住宅は、売主が販売しやすいように新築の戸建てを建てて売り出すものでその立地はさまざまです。
青田売りや条件付土地
分譲住宅は、一般的に建築が完了した状態で販売されますが、中には未完成の時点で販売が開始されるケースもあります。このような未完成の建物を販売することを建設業界の業界用語で「青田売り」といいます。
青田売りには、実物を見て選ぶことができないというデメリットがある一方、建設過程を見学することができることや、契約時期によっては間取りや内装、設備などを選ぶことができることもあるというメリットもあります。
青田売りと似たものに、建築条件付土地というものがあります。これは名称のとおり、建築条件が付いた土地のことです。この際の条件は以下の２つです。
・指定の建築業者を利用すること
・一定の期限内に家を建てること
建築条件付土地の場合、プラン相談可と謳われていることもあり、間取りや設備など建売より自由に選択できる可能性が高いです。ただし、あらかじめ建てる家のプランはある程度決まっているケースが多いため、購入する際はどんな家が建設可能なのか事前に確認するようにしましょう。
注文住宅のメリットとデメリット
注文住宅にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
注文住宅のメリット
① 好きなデザインの家を建てることができる
注文住宅の場合、どこの建築会社で建てるか、どんな家を建てるかなど、ご自身で自由に決めることができます。憧れの大手ハウスメーカー、地元の優良な工務店、おしゃれな設計事務所など、どこに家作りを依頼するも自由です。
設計についても、外観、間取り、内装、設備、外構、全て選択可能なので、「広いリビングが欲しい」「アイランドキッチンにしたい」「趣味のスペースを作りたい」など、ご自身が理想とするマイホームを実現することができるでしょう。
② 土地を選ぶことができる
注文住宅は、家を建てる土地も自由に決められます。自分や親が所有する土地に建てることもできますし、これから土地を購入する場合は好きな街を選ぶことができます。
どこに住むかはどんな家に住むかと同じくらい重要なので、土地を自由に選ぶことができるというのは大きなメリットだといえるでしょう。
③ 住宅性能や安全性にもこだわることができる
注文住宅は、耐震性、耐火性、耐熱性などの住宅性能にもこだわることができます。
災害大国である日本において、安全性や耐久性は家の見た目以上に重要です。また、長期優良住宅やZEH住宅として認定されると、税金の控除、住宅ローン金利の優遇、地震保険料の割引などを受けられます。
④ 建築過程を見学することができる
注文住宅の場合、建築中の現場を見学できるため、完成した状態では見ることのできない基礎や柱、断熱材など内部構造を確認することができます。
また、現場の様子や工事が的確に行われているかをチェックすることもできます。
何よりこれから自分が住む家の出来上がっていく過程を見ることができるのは、めったにできない貴重な経験といえるでしょう。
注文住宅のデメリット
① コストが高い
注文住宅の一番のデメリットは、同規模の分譲住宅と比較してコストが高いことでしょう。
こだわりのマイホームを建てられることは注文住宅のメリットですが、こだわるほどコストは高くなってしまいます。
② 決めることが多く時間がかかる
注文住宅の家づくりにかかる平均的な期間は8～15カ月程度といわれています。ただし、これはあくまで平均であり、土地探しや建築会社選びがスムーズに行かなかった場合は、もっと長引く可能性もあります。
また、建築会社との打ち合わせは複数回行う必要があるため、仕事が激務の方や小さいお子さんをお持ちの方などは、スケジュールの調整や子どもの預け先探しなどが大変かもしれません。
③ 注文住宅のローンは複雑
注文住宅で住宅ローンを利用する場合、分譲住宅より複雑になりがちです。
住宅ローンの融資実行日は原則として家の引き渡し日になりますが、注文住宅の場合、家の完成以前から建築会社への支払いが発生するからです。また、土地を購入する場合は、土地代も必要となります。
引き渡し日以前の支払いを全て自己資金で行える場合を除き、以下のような方法で資金を調達しなければなりません。
・住宅ローンの融資が開始されるまで、つなぎ融資を受ける
・土地のみのローンとの2本立てにする
・住宅ローンの一部を前倒しして融資してもらう分割融資を利用する
分譲住宅のメリットとデメリット
分譲住宅には、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
分譲住宅のメリット
① 注文住宅に比べ割安な上、分りやすい
分譲住宅は、同じ規模の注文住宅に比べて割安な価格となっていることが多いです。
これは、分譲住宅が同じ規格の家を複数戸まとめて建てるため、同じ建材や設備を大量に仕入れることでコストを抑えることができるからです。
また、土地と建物がセットの状態で価格が表示されていることから、最終的に支払う金額がわかりやすく予算が組みやすいというメリットもあります。
② 実際に見て選ぶことができる
建築済みの分譲住宅の場合、実際の家を見た上で選ぶことができます。住宅は大変高額な買い物なので、実物を確認した上で購入できることは大きなメリットといえるでしょう。
外観や内装、サイズ感や動線の確認など、自分の目で見て確認できるため、「イメージが違った」という失敗は起きにくいと思います。
③ 新しい街に住むことができる
分譲住宅は、新規に区画整理された土地に建てられるので、自分の家以外の周囲の家や街並も新しく、同規格の家が並ぶため景観に統一感があります。
また、同じ地域の分譲住宅を購入する世帯は、家族構成が似ていることが多いため、子どもの遊び相手が見つかりやすいというメリットもあります。
④ すぐに入居できる
建設から開始する注文住宅に対し、建築済みの分譲住宅の場合、早期に入居することが可能です。
注文住宅の場合、購入を思い立ってから入居まで年単位で時間がかかることも珍しくありませんが、分譲住宅は物件探しがスムーズに進めば、2～3カ月で入居することも可能です。できるだけ早く引っ越したい方にとってはメリットといえるでしょう。
分譲住宅のデメリット
① 外観や間取りが無個性
分譲住宅は、同じ仕様で建てられるため、外観も内装も似通っています。こだわりのマイホームを求めている方は、物足りなさを感じるかもしれません。
間取りについても、暮らしやすいような工夫はされていますが、「もっとこうだったら良いのに」といった不満を感じる場合があるかもしれません。
② 工事の過程を見ることができない
建築後の分譲住宅を購入する場合、工事の過程を見ることができないというデメリットがあります。
基礎や外構など外から見える部分や住宅性能評価などによってある程度の住宅性能を確認することは可能ですが、内部を見て確認することはできません。
③ 汚れや傷みがある可能性
完成済みの分譲住宅は、見学した上で購入することができる物件です。
新築とはいえ、何度も人が出入りしているので、汚されたり壊されたりしている可能性があります。
オープンハウスなどに使用された場合、引渡し前にハウスクリーニングが入りますが、住み始めてから汚れや傷みに気付くということもあるかもしれません。
注文住宅・分譲住宅、向いているのはどんな人？
注文住宅・分譲住宅の特徴やメリット・デメリットを踏まえ、それぞれが向いている人の特徴について説明します。
注文住宅が向いている人
以下に該当する方は、分譲住宅より注文住宅が向いているでしょう。
・予算に余裕がある
・こだわった家づくりをしたい
・家づくりに時間をかけられる
・好きな場所に家を建てたい
・土地を持っている
分譲住宅が向いている人
以下に該当する方は、注文住宅より分譲住宅が向いているでしょう。
・住宅購入のコストを抑えたい
・家の間取りや外観にあまりこだわりがない
・なるべく早期に入居したい
・打ち合わせに時間をかけたくない
・景観の良い街に住みたい
注文住宅と分譲住宅で迷った場合の判断方法
注文住宅と分譲住宅のどちらにするか迷った場合、どのように判断して決めればよいのでしょうか。
予算を確認する
注文住宅は分譲住宅に比べてコストが高くなります。同じような条件で比較すると、数百万円程の差になるといわれています。
そのため、まず自分たちが住宅購入に支払うことができる予算について確認して、どちらが合っているか判断するとよいでしょう。
優先順位を整理する
自分たちがマイホームに望む条件と優先順位を整理することをおすすめします。
例えば、価格が最優先の場合は、分譲住宅を選ぶとよいでしょう。価格よりも、デザインや住宅性能を優先したい場合は、注文住宅を選ぶとよいでしょう。立地を優先したい場合はどちらともいえませんが、分譲住宅はかなり良い立地に作られることもあります。
いずれにしても、譲れない条件や優先順位を明確にすることで、どちらが合っているか判断しやすくなります。
まとめ
今回は、注文住宅と分譲住宅の違い、それぞれのメリットとデメリット、注文住宅と分譲住宅で迷った時の判断基準などについて説明しました。
注文住宅と分譲住宅にはそれぞれの良さがあります。それぞれの特徴を理解した上で、自分たちに合った住宅を選ぶようにしましょう。
「自分たちがマイホームに望む条件がよくわからない」という方は、住宅展示場に行ってみてはいかがでしょうか。
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